Pyetja që bën kushdo që blen shtëpinë e parë është gjithnjë e njëjta: “Me këto para, çfarë marr?” Përgjigjja ndryshon më shumë sipas zonës sesa sipas shumës. Dhe ka edhe një gjë që pak veta e presin: sa më i vogël buxheti, aq më shumë gjasa ka që prona të jetë ende në ndërtim.
Krahasimi sipas buxhetit është bazuar në ofertat aktive të duashpi.al, portali më i madh i pronave në Shqipëri. Numri dhe larmia e listimeve tregojnë çfarë tipologjish dhe cilat zona gjenden në secilin nivel çmimi. Baza janë 34,375 listime aktive në shitje në Tiranë, midis janarit dhe qershorit 2026.
Deri në 80,000 euro
Në treg: 563 apartamente Çmimi median: 73,500 € Sipërfaqja mediane: 56 m² Tipologjia: pothuajse tërësisht 1+1 — 525 nga 563 Ndërtim i ri: gati gjysma janë ende në ndërtim Ku ka më shumë: Univers City, Ali Demi, Kthesa e Kamzës
Segmenti hyrës i tregut është i ngushtë — rreth 2% e apartamenteve në shitje në Tiranë — dhe pothuajse gjithnjë 1+1 nën 60 m². Prania e Bulevardit të Ri mund të befasojë, por shpjegohet: aty ka shumë ndërtime në proces, dhe njësitë e vogla në fazat e para hyjnë në këtë interval.
Read more:BIRN: Dështimi i paralajmëruar i aeroportit të Vlorës rrezikon qindra milionë euro në arbitrazh
Deri në 100,000 euro
Në treg: 2,453 apartamente Çmimi median: 89,900 € Sipërfaqja mediane: 60 m² Tipologjia: kryesisht 1+1, plus rreth 200 apartamente 2+1 Ndërtim i ri: rreth 41% Ku ka më shumë: Ali Demi, Fresku, Astir
Duke shtuar 20,000 euro, oferta më se katërfishohet. Shfaqen edhe 2+1-shet e para — 201 prej tyre — kryesisht në zonat periferike. Sipërfaqja mediane rritet me vetëm 4 m²: shtesa e buxhetit blen kryesisht zgjedhje, jo hapësirë.
Deri në 150,000 euro
Në treg: 10,291 apartamente Çmimi median: 120,000 € Sipërfaqja mediane: 70 m² Tipologjia: rreth 7,100 apartamente 1+1 dhe rreth 3,000 me dy dhoma Ndërtim i ri: rreth një e treta Ku ka më shumë: Astir, Ali Demi, Fresku
Ky është pragu ku tregu ndryshon karakter. Oferta katërfishohet sërish dhe 2+1-shet bëhen alternativë reale, jo përjashtim. Nën këtë prag zgjedhja bëhet kryesisht midis zonave; mbi të, edhe midis tipologjive.
Deri në 200,000 euro
Në treg: 17,172 apartamente — rreth 63% e apartamenteve në shitje në Tiranë Çmimi median: 140,000 € Sipërfaqja mediane: 77 m² Tipologjia: rreth 9,000 apartamente 1+1 dhe rreth 7,500 me dy dhoma Ndërtim i ri: rreth 29% Ku ka më shumë: Astir, Ali Demi, Don Bosko
Me 200,000 euro mbulohen gati dy të tretat e apartamenteve të kryeqytetit, dhe ndarja midis 1+1 dhe 2+1 bëhet pothuajse e barabartë. Për krahasim, çmimi median i një 2+1 në të gjithë Tiranën është 198,750 euro.
Sa më i vogël buxheti, aq më i ri ndërtimi
Kjo është një nga gjetjet më praktike të analizës. Në segmentin hyrës, pothuajse gjysma e ofertës është ende në ndërtim; në segmentin deri 200,000 euro, më pak se një e treta.
Arsyeja është e kuptueshme: çmimi më i ulët në fazat e para të ndërtimit e bën këtë segment të arritshëm. Por do të thotë edhe se blerësi me buxhetin më të ngushtë është pikërisht ai që më shpesh duhet të presë — dhe të marrë përsipër riskun e dorëzimit.
Në shkallë qyteti, një apartament në ndërtim ka çmim median 162,250 euro kundrejt 179,000 për një të përfunduar: rreth 9% më lirë.
Zonat: pse me të njëjtin buxhet gjen gjëra të ndryshme
Renditur sipas çmimit median.
Ndarja është e qartë. Zonat në zhvillim — Kthesa e Kamzës, Univers City, Unaza e Re, Fresku, Astir — qëndrojnë nën 1,600 euro për metër katror dhe aty gjendet pjesa dërrmuese e ofertës nën 150 mijë euro. Zonat qendrore — Komuna e Parisit, Myslym Shyri, Liqeni i Thatë — nisin nga 2,300 e lart, dhe hyjnë në lojë vetëm te buxheti mbi 200 mijë.
Ali Demi meriton një shënim, sepse thyen renditjen. Me 1,850 euro/m² qëndron pak nën medianën e qytetit (1,950) — pra nuk është zonë e lirë për metër. Por me çmim median 122,000 euro është zona e madhe më e lirë e Tiranës. Arsyeja është sipërfaqja: mediana atje është 64 m², më e vogla ndër zonat kryesore.
Çmimi për metër katror dhe çmimi që paguan blerësi nuk janë e njëjta gjë. Me rreth 120,000 euro merren rreth 40 m² në Myslym Shyri — ose rreth 98 m² në Univers City.
Përmbledhje
Nivelet janë kumulative — secili përfshin gjithçka nën të.
Shënim mbi të dhënat
Analiza mbulon listimet aktive në duashpi.al të publikuara midis janarit dhe qershorit 2026. I njëjti apartament mund të publikohet nga disa agjenci, ndaj çdo shpallje është numëruar si shpallje më vete. Çmimet e dhëna janë mediana.
Shifrat tregojnë sa kërkohet në shpallje. Çmimi që bihet dakord në fund mund të jetë më i ulët.
Kërko pronën tënde në duashpi.al
Duashpi.al është portali më i madh i pronave në Shqipëri, ku mund të kërkohen dhe krahasohen oferta nga agjenci imobiliare, agjentë dhe pronarë.
- Shiko shtëpi dhe apartamente me qira
- Eksploro shtëpi dhe prona në shitje
- Zbulo prona buzë detit
